負債上千億,恆大「龍頭」許家印卸任董事,中國房地產是否會變天

資訊     2021年09月16日

老有所養,住有所居。一直以來,住房問題,都是最基本的民生大計之一,受到廣大百姓的密切關注。然而,近幾個月,中國房地產行業似乎正在發生一場大地震。2021年8月17日,根據國家企業信用信息公示系統顯示,中國房地產龍頭企業--恆大集團境內經營實體恆大地產正式換帥。原先的集團董事長許家印以及恆大地產總經理正式卸任,董事長、總經理、法人代表等職務由趙長龍接任。

負債上千億,恆大「龍頭」許家印卸任董事,中國房地產是否會變天

8月19日,也就是恆大地產換帥的第二天,恆大就被央行和銀保監叫去喝茶了。而這次約談,也是上層給予這個巨無霸企業最後的一絲體面。人民銀行銀保監極其尖銳地告誡恆大領導層,恆大,作為房地產行業的龍頭企業,必須認真落實中央關於房地產市場平穩健康發展的戰略部署。房地產劃出的三條紅線不容任何房企玩弄。

上層的敲打有理有據。2020年,恆大的負債額已經高達8700億人民幣。要知道去年全國財政的總收入是18萬億,一個企業的負債額就已經占到了全國財政總收入的21%,這是一個多麼驚人的數字!

上層對於恆大的要求很明確:第一,恆大不要再自以為是,認為可以左右中央對房地產行業未來的部署;第二,負債纍纍的恆大,必須停下妄想繼續賺快錢的步伐,趕緊把旗下那個抵押的資產拿出來抵押,儘快堵上這個大漏洞。

或許很多人並沒有意識到這次談話的性質有多麼嚴肅。要知道,像中國人民銀行這樣的金融直接領導機構,一般是著眼於商業銀行,保險公司等行業。而現在,銀保監會直接插手房地產行業,這充分說明了恆大集團於國家而言,不再是一個純粹的製造業,而是演變成為了純金融行業。

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對於上層的警示,恆大在8月20日的凌晨緊急做出了公開回應。恆大做出的第一個承諾就是絕對不會因為債務問題就違背一個企業的良心,用粗製濫造的爛尾樓應對消費者。對於未交付的期房,絕對會負責到底,絕不會給社會添亂。同時,針對大額債務,恆大也承諾,將會公開披露,歡迎各界對其進行監督。

事實真如恆大所承諾的嗎?針對恆大的第一個承諾,目前為止,全國範圍內,恆大所有的房地產項目均已停工。為了補上債務,恆大地產仍然在搞全款5到7折的活動,導致很多人在不知情的情況下進入賭局,成為韭菜。一般顧客到了售樓部以後,銷售員並不會坦白恆大因為資金問題,沒錢蓋房的事實。而是用折扣吸引購房者,讓很多購房剛需者抱著賭一波恆大能不能熬過去的賭徒心理下訂單。

要是有網簽還好說,畢竟有了網簽房子還是你的,即使最後爛尾了,政府還能幫忙找別的地產商接盤,接著蓋。但是,如果只有紙質合同而不網簽,房子就會押在銀行那裡,相當於恆大還給銀行的一筆還款。

對於恆大的第二個承諾—披露負債危機,恆大並非毫無動作。在今年3月份的業績發布會上,許家印就給出了公司未來三年的「紅轉綠」計劃:在他的規划下,今年的 6月30日,恆大將把凈負債率降至100%以下,12月31日,其現金短債比將達到1以上。等到明年年底,恆大將把資產負債率降至70%以下。

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的確,6月30日,許家印完成了他的第一個計劃,把恆大的有息負債降至約5700億元,還清了3000億元。對於實現第一個小目標,許家印也表示十分高興。但是,處境依舊糟糕的購房者,投資者和供應商更應該思考的是,這有息付降3000億的錢又是從哪裡來的呢?事實上這些資金基本上是來源於那些七折全款購房者。

目前,恆大還有5700億有息債務未還,30億商票未兌付。7月19日,江蘇省廣發銀行宜興支行針對恆大地產對其欠下的1.32億元債務,向無錫市中級人民法院提交了一份申請書。該銀行要求提前凍結和查封恆大的資產。

其實恆大對於廣發銀行的還款日期還有半年,倘若按以前的情況來看,這1.32億元對於這個巨無霸企業來說並不算什麼。根據今年3月31日,恆大發布的年報成績單來看,恆大去年的總銷售額高達7232億元,穩居全國乃至全球房地產行業第一的寶座。

但是,廣發銀行對於這筆債務態度卻異常堅決,向法院給出的理由是倘若不立即申請保全,銀行的合法權益將會受到難以彌補的損害。恆大一看廣發銀行架勢如此強硬,也很快地把1.32億元還清了。這起案件絕不是一件簡單的債務糾紛,廣發銀行如此著急讓這個龍頭企業還錢,很顯然,廣發銀行已經看出了恆大無法緩解的內困外交的現狀。

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而正是因為廣發銀行的行為,引發了恆大市值的暴跌,僅在19號這一天,恆大的股市就蒸發掉了740億港元,給恆大地產再一次暴擊。恆大就像是一個光著膀子的困獸,再也找不到任何遮羞布。

很多人可能好奇,這樣一家房地產公司,為何會讓國家如此重視,牽動住多方面的神經呢?事實上,從恆大取名字時,帶著一個「大」字,就說明了這家企業從來不準備往小了做。除了房地產行業,恆大還跨了很多行業,像恆大健康,恆大汽車以及恆騰網絡。恆大用房地產行業帶來的現金流和人氣,試圖滲透各行各業。卻因為自己的野心太甚,最終得到反噬。

恆大頭上頂著眾多光環--世界排名第122位的商業帝國,中國地產三甲之首。2020年,恆大的總收入高達5072億,員工高達14萬人。在全國234個城市裡都有很大的影子:近800個地產項目中,恆大高達2.3億平方米的土地儲備。那時的恆大,以為它有能力左右中國房地產的未來。殊不知,隨著公租房漸漸落實,國家隊徹底入場,像恆大這樣的泡沫遲早是要破滅的。

翻開恆大的負債表,裡面出現了叱吒風雲的商業大佬的名字,其中蘇寧的張近東更是榜上有名。今年7月12日,蘇寧易購發布了一則公告,宣布張近東辭任蘇寧易購董事長,在新董事長出來之前,將由任峻履行董事長職務。張近東苦心經營蘇寧易購三十年,伴著千億企業公司一步步成長,為何最後淪落到黯淡出局?這一切,與張近東寧肯放棄蘇寧,也不拋售恆大股份密不可分!

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2016年,得到國家將要收緊房地產企業上市的消息後,恆大十分急切地想要完成借款,儘快借殼上市。要說那個年頭誰的錢最好賺,那無疑是股民了。為了能快速達到上市的要求,許家印想到的辦法就是拉攏投資人,採用明股實債的方式,完成融資。

這份1300億元的對賭融資協議的內容是,從18年到20年,恆大每年的利潤都不得低於550億元且集團每年凈利潤的68%需要分紅給投資人們。而投資人得到的保障是,倘若恆大不能完成對賭要求,投資人可以要求恆大原路退還1300億元。

恆大的對賭融資協議吸引了很多商業巨鱷,比如蘇寧的張近東。當時,張近東對恆大投資了200億元。和其他投資者一樣,彼時的張近東相信,恆大這次會像之前在港股上市一樣順利。而一旦上市成功,蘇寧將能從中國股市獲得大筆收益。

同樣的,許家印也是這樣想的。畢竟中國地產市場化近三十年來,可從來沒有龍頭企業上市失敗。況且這次上市牽扯著這麼多大腕投資人。或許那個時候的許家印,已經有了即使上市失敗,投資人不敢也不能讓恆大倒閉的算盤。

出乎所有人意料的是,緊趕慢趕地,這次上市還是踩在了地產融資三道紅線雷區裡面。因為對賭失敗,投資人是有權利向恆大索要這1300億元,而拿不出錢的恆大面對的將是破產倒閉。不過正如之前許家印所料,投資大腕之一的張近東為了穩住恆大的資金鍊,並沒有向他索要現金。

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張近東表示,要讓這200億元兌換為其在恆大的等額股權。投資投成股東,炒股炒成合伙人。對於恆大的負債情況與風險,張近東並沒有做出正確的判斷。正是他的這個舉動,導致幾年後蘇寧的資金鍊直接斷裂,而張近東自己也卸任董事長職務。

看到蘇寧這番舉動,其他原本想索要回債務的投資人也不得不參與到與恆大的這場豪賭中。大家明明都是借錢的一方,最終卻陷入了恆大的泥潭中,無法自拔。

經歷上市失敗後,恆大並沒有吸取教訓。反而更醉心於資本運作中,認為自己可以輕鬆玩弄各行各業:恆大健康,恆大汽車,恆騰網絡逐漸誕生。但是這些子公司對於恆大地產來說,不是賺錢的延續,而是吸老本行血的敗家子。

儘管恆大對外宣稱的是恆大汽車正在水裡摸著石頭過河,需要成長和部署。但是在中國的汽車市場,前輩已經總結出了一條路,恆大這番言辭顯然有點站不住腳。總的來說,這幾個子公司研發製造的都是PPT產品,毫無使用價值。

就拿恆大汽車的特斯拉來說,在特斯拉一代的展會上,有人蹲下來想要觀察一下車盤,發現這竟然是個模型。面對此人的質疑,恆大給不出任何解釋,這個人也被現場保安直接拉走了。花了五年的時間研發的汽車,呈現在消費者面前,居然還是PPT的形態。這讓人哭笑不得,痛罵恆大明目張膽地玩概念。

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很早之前,恆大地產就已經不再專注於實業製造,而是玩起了資金盤。最簡單的例子就是恆大冰泉。眾所周知,恆大冰泉在經歷了三年虧損後,被恆大以40億元低價賣出。但是就在今年的三月份,恆大又把它買入了,並準備重新包裝再上市。為什麼一個賣不出的礦泉水公司還要進行上市操作呢?這挺讓人值得玩味。

大廈傾塌,苦的是樓裡面的人以及樓下的店鋪。恆大作為我國房地產開發企業最典型的模式,表面上是在搞房地產,實則在鋪大攤子,將房地產的收入挪用到其他項目中,試圖玩轉資本。但是恆大把槓桿做得太大了,多米諾骨牌堆得太高了,一塊錢偏要當做一百塊錢來使,帝國坍塌是必然的。

無論如何,恆大是逃不過這次滅頂之災的。首先肯定是債務問題。根據恆大的中報顯示,如今恆大集團總負債1.97萬億,其中包括借款5718億元。一年以內,將有2400億元將要到期,貿易帳款更是高達6669.02億。但是按照如今恆大的收入狀況,恐怕是無力償還。

有些恆大的內部人員想必也是看清楚了局勢。在許家印卸任董事長後,8月11日,恆大的副主席夏海鈞在恆大股票最低點的時候,減持了1000萬股恆大物業和300萬股恆大汽車,套現超過一億港幣。而當時,這些股票的價格距離恆大股票最高點已經跌了近8成。從這裡也可以看出原本恆大股票的水分有多深。

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既然銀行方面已經不再提供資金托底,恆大接下來的選擇就只有拋售資產,找人接盤了。這個環節似曾相識。四年前,萬達老闆也是因為對賭失敗,面臨著債權危機。當時他的選擇是把13個文旅地產項目和76家連鎖酒店通通賣掉,補上漏洞。

但是,恆大的情況卻不如當初的萬達。畢竟萬達很多資產都是優質資產,質量極高。當時賣掉的那些項目大部分是以城市中心區域的酒店,綜合體,影城為主,願意接盤的人大有人在,萬達債務危機輕鬆化解。不過,萬達在被逼無奈下,賣掉資產還債,誤打誤撞也算走對了。

在富力花了189億買了77個萬達酒店以後,新冠疫情就來襲了,酒店行業收益慘澹。原本以為撿了個大便宜,沒想到時運不濟。如今的富力持有199%的負債率,和恆大一樣,觸碰著三道紅線。不過它的規模卻不如恆大,倘若不能及時將紅線轉綠線,等待它的將是也終將是破產。

但是,恆大的資產相對萬達來說,太過簡陋。恆大也不是不想賣資產,但是它並沒有什麼優質資產。在這個風口浪尖,誰又敢逆勢接盤呢?恆大的資產很多都是三四線城市較為偏僻的地段,即使再發展20年,都不一定能建設到那裡去。

像恆大文旅旗下的兒童公園聲稱要布局到全國的15個城市,還計劃明年的6月份就能上市。但是直到現在,壓根沒有人撿到過恆大兒童公園。很明顯恆大這些旅遊地產、主題樂園都是騙人的噱頭。最實際的情況就是,如今也沒有什麼企業,有資金來吞下恆大這麼大量的資產。

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沒有信用就做不成生意了。因為巨額的債務和無法兌現的商票,恆大面臨全面崩盤的信用危機,這才是最可怕的事情。銀行為了減少壞帳率,規避風險,紛紛要求恆大提前償還債務。為了補上這個空缺,恆大隻好用沒網簽的折扣房子抵押給銀行和信託基金。

承包商和材料商因為無法兌換商票,不再提供貨物,施工方只好無奈停工。而為了回血,恆大再度推出只能全款的超低價房源。到了最後,風險就落到了購房者身上。他們貸款買房,結果等來的卻是一堆爛尾樓。

面對幾百萬坐立難安的業主以及背後的家庭,很多人在問,恆大這次的債務危機,國家是否會出手。其實,恆大不是救不救的活的問題,是有沒有必要救的問題。早在2008年美國次貸危機就有了前車之鑑,泡沫化的房地產倘若無法徹底管控,信貸危機只會不斷猖狂。房地產這頭豬一日不殺,中國的經濟高質量發展和共同富裕就無從談起。

當然,恆大這一崩,房地產行業很難不受到波折。所以即使這頭豬要死,國家還是希望它不要猝死。慢慢地死、體面地死,不要過分引起民亂。8月初,民生銀行、浦發銀行以及浙商銀行在恆大的債務即將到期時,將債務延後到了年底。這裡面不乏有國家的手筆。

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說到恆大大量的折扣房,就繞不開炒房這個話題。的確,在眾多購房者中,有的人是因為剛需才上車,買下這些不知何時才能交付的期房。但是依舊有大量的投機分子,他們藉此機會囤積房源,妄想日後提升房價時,轉手獲利。全民炒房的結局註定是全民剩房。這種投機取巧,終將害人害己。

做好生意之前是先學會做人。在中國,像恆大這樣的企業還有很多。希望通過恆大這次的債務危機,所有的「恆大」都能有所警示,認真落實國家的發展政策,堅持營造綠色健康的市場氛圍。